Le régime réel est-il un atout pour les loueurs en meublé ?
Dans la majorité des cas, le régime réel simplifié en location meublé est le plus avantageux, car il permet de ne pas payer d’impôt sur les loyers perçus pendant plusieurs années.
Pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), le régime réel est, dans la majorité des cas, la solution tout indiquée pour optimiser leur fiscalité grâce au mécanisme de la déduction des charges et à celui de l’amortissement.
Cela permet de réduire, voire de ramener à zéro, le montant imposable.
Les charges déductibles en location meublée
Les recettes locatives tirées de la location meublée sont soumises à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
En optant pour le régime réel simplifié, les propriétaires bailleurs peuvent déduire toutes les charges afférentes à l’activité de location meublée des recettes annuelles perçues, pour déterminer le résultat imposable.
Ces charges se partagent en deux catégories : les charges liées au logement (travaux d’entretien et de réparation, factures d’énergie, d’internet et de téléphone, frais d’assurance, charges de copropriété, gestion locative…) et les charges liées à l’activité de location meublée (honoraires d’expert-comptable ou d’un organisme de gestion agréé, frais de formation…).
Dans le cas d’un investissement locatif, il est possible de choisir de passer en charges les frais de notaire liés à l’acquisition du bien, ainsi que les honoraires d’agence versés lors de l’acquisition, « ce qui représente souvent un montant conséquent », indique la plateforme Jedéclaremonmeublé.com (JD2M), qui accompagne les loueurs en meublé dans les différentes formalités à accomplir.
Le fonctionnement de l’amortissement
« En matière de location meublée, l’amortissement LMNP permet, au régime réel simplifié, de déduire chaque année de son résultat fiscal un montant qui vise à prendre en compte la perte de valeur résultant de l’usure naturelle du logement et du mobilier », remarque Jedéclaremonmeublé.com.
Il est également possible de prendre en compte les éventuels travaux, qu’il s’agisse de travaux de construction, de reconstruction ou d’amélioration du bien.
Des recettes locatives défiscalisées
Selon la plateforme, pour la plupart des LMNP, l’accumulation des charges contribue à créer un déficit fiscal. Cela signifie que le montant des déductions est supérieur aux recettes de l’activité.
« Dans ce cas, en plus de ne pas avoir à payer d’impôts sur l’année, puisque le résultat imposable est à 0, l’excédent de déficit LMNP peut être reporté sur les bénéfices des années suivantes pendant 10 ans. »
Dans le cas de l’amortissement, les sommes qui ne peuvent être déduites sont reportables indéfiniment sur les bénéfices futurs de l’activité.
« Au vu du contexte d’inflation, de la dynamique d’augmentation constante des taxes et de l’éventualité pour de nombreux loueurs en meublé de devoir entreprendre des travaux de mise en conformité énergétique pour leurs logements, pouvoir absorber ces coûts supplémentaires en venant réduire leur résultat imposable est une excellente opération pour les propriétaires », souligne Baptiste Bochart, juriste chez Jedéclaremonmeublé.com.
Comment faire pour bénéficier du régime réel ?
Il suffit aux loueurs en meublé qui relèvent du régime micro-BIC, - régime par défaut pour les loueurs en meublé -, d’exercer leur droit à l’option pour le régime réel. Mais chaque année, une date butoir doit être respectée. Ainsi, un courrier doit être adressé à l’administration fiscale avant mai 2024. Une fois levée, l’option est reconduite tacitement tous les ans, la formalité n’est donc à accomplir qu’une seule fois et laisse toujours la possibilité aux LMNP qui le désirent de revenir au micro-BIC à tout moment.